黄欣伟：要地铁，但不要为地铁房所宰

就在2021年3月2日，上海市政府发布【关于上海市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见】，包括“居转非”从7年缩减为5年，被坊间认为：一是上海正式宣布加入人才争夺，二是助推五大新城规划。被一波一波的分析和联想之中，自然少不了对地铁的利好，看起来已经四通八达的上海地铁还有什么好说的？除了对继续扩容有所期待。

其实不然。

对于买房者而言，如何“识别地铁（与地铁之间的）价值差异”？“跟着地铁去买房”，但如何实现地铁价值和价格的性价比兑付？在需要地铁的同时，如何避开地铁的两大涨（房）价之坑？

今天，对“轨交和房价”这个关联话题进行大致阐述。

一、北上广深作为房价的头部城市，也是轨道交通最发达的中国四城

据近期某媒体发布的【2020年城市轨交客运量】图表显示，轨道交通已成为全国大中型城市的主要交通工具，也承载了每天每个城市动辄百万甚至数百万的人流往返。轨交和楼市特别是房价当然有关系。虽然作为普通购房者并不能左右房价上涨，看起来只能听天由命的同时，是否可以规律心态来对待：“虽然无法制造和消灭规律，但可以利用和规避规律”，实现个人利益的最合理化呢？

同样来自这份图表：在被采样的37个全国大中型城市中，上海、广州、北京和深圳，2020年度的客运人数高居全国前四，分别为283469、241660、229275、162420（单位：万人次），远远领先于其他城市。虽然在前四序列中，未能实现“轨交客运排序和城市房价排序的一一对应”（特别是号称中国房价最高的深圳在轨交客运量的前四排名中居于末席），但北上广深作为中国超一线城市，轨道交通第一序列的地位已确立，轨交和房价的关联关系也已经毋庸置疑。

可以这么说：轨道交通源于配套，但高于其他配套（地位）。在大多数购房者对于配套的认知序列之中，地铁是占据第一位的配套。

二、轨交带动了城市的“乡下地方”的配套完善，当然房价也闻风而动

中国最早通行地铁的是北京，但和房地产发展亦步亦趋的地铁城市是上海，上海的轨交发展史，也是上海楼市的发展史，更是上海房价的成长史。

上海轨道交通一号线，于千禧年之前通车，当时的起始端分别是上海火车站到莘庄，莘庄作为当时的沪西、外环外，不仅房价亲民而且“可选择产品凤毛麟角”，整体产品品质也不高，作为上海楼市的几大洼地之一（当年被上海人调侃的“新马泰”，说的就是位于外环外的莘庄、马桥和太仓地区）。时过境迁，今天再去复盘“到底是一号线带动了莘庄，还是莘庄倒逼落地了一号线”已经是罗生门，但这之后各家房企进入莘庄地区的热情可见一斑，背后就不能说没有一号线示范效应的作用。

由此可见：1、一号线和莘庄地区的房价，至少是互相成就；2、地铁带来的人流，也解决了郊区招商中“先有人还是先开店”的死结；3、诸多品牌肯“屈尊”去莘庄，看似实体商业尴尬，也少不了莘庄崛起自强。如今，曾经也被上海人称为“乡下地方”的莘庄，房价已经逼近8万，而且到处可以听到上海的乡音俚语。上海人就算心有不甘地说：“内环说英语、中环说国语、外环说沪语”，听起来有些心酸，但反过来想如果今天的莘庄生活依旧“莘马太”，想必挑剔的上海土著也宁愿蜗居在市中心！能够愿意留在所谓的乡下生活，反衬了郊区生活的居住品质，其中地铁功不可没。

三、轨交之于房地产营销的“又狡猾又老实”做法

站在房地产营销的立场，我们见证了太多“一时洛阳纸贵”的地铁成就房价神话，那么多的重复成功案例背后，地铁和房价（上涨）有无节点性的默契时刻呢？或者说业内有无关于“地铁和涨价的共识时刻”？答案是肯定的。

第一个“因地铁而涨价”的节点，在地铁规划官宣之际。

彼时案场可以名正言顺以“地铁房”来定义自己的项目，既是最好的涨价卖点，也是最好的涨价时机。而政府的公示就是官宣，等于宣布购房者可以“正式开始梦想”，当然营销主场更不会放弃这个有迹可循的机会。第二个“因地铁而涨价”的节点，在地铁的地上站点亮相之际。如果说在地铁官宣之际的宣传给购房者带来愿景，那么待到“地铁口正式亮相”则给购房者带来另一种心理冲击，从“以后有地铁地铁真的来了”，地铁的显性也掩护了涨价的显性。

市政和开发商立场不同，导致了操作中的先后顺序不同：开发商是样板房思维，所以即使现场还是一片空地，售楼处样板房都必须美轮美奂地前置，当然也少不了适度夸张以帮助受众“造梦”；市政则是去商业思维，所以在开建地铁的几年之间，“这里的地面静悄悄”，直到地下工程全部完毕之后，才会选择在既定位置竖起进出站口。彼此的认知决定了地铁之于购房者从视觉到想象的先后关系，或者可以这么说：“对于地铁的宣传，沿线的开发商承担了95%的义务宣传功能”。

四、谨防地铁房的两个陷阱：轨交过剩潮、负担过重潮

看起来对地铁满是褒奖，买地铁房更是明智之举，但地铁和房价就100%因果对应？或者说“在大城市的地铁同质化背景之下，如何选择”或者“如何衡量涨价和地铁的性价比评估呢？”也要提醒购房者不要过分迷信地铁，甚至要谨防地铁的两个陷阱？第一种是轨交过剩的陷阱，即上文所述“地铁和地铁的价值不同”。

地铁的价值不仅在于可以到达，还在于沿途。比如一端在住处，另一端可以到达市中心、CBD、商业中心包括公园、行政机构等，那么该条地铁的含金量就相对比较高，因为“一键连通”优势，上述设施的沿途人群可以成为目标人群，价格也可以根据购房人群的“成色”而定。

相反，那些涉及区域少、沿途没有市级配套的地铁线，因为其不具备“一键连通（市级配套）”而需要换乘，含金量自然大打折扣。贯穿浦西浦东大多数CBD区域的2号线和10号线之所以被称为“黄金地铁线”就是因为其成色，而5号线、16号线，不仅因为其“只能到达接驳核心站点（一号线莘庄站、2号线龙阳路站）”其自身沿途覆盖成色有限，自然对房价的溢价贡献也就有限。

第二种是“一根地铁担不起太多的社区”，有些区域完全依赖地铁出行，沿途动辄50万平方米的社区有多个，那么可以想象得到的是未来使用的拥挤和舒适度有限，另一方面也涉及其在二手房市场上的“抛压沉重”，举个形象的例子就是扁担，虽然其便利有余但如果负重太重，那也会导致量变引发质变的价值稀释。

不仅是大城市，今天地铁已经成为现代城市必不可少的要素。站在购房者的立场，可以接受因为地铁而溢价，但不能接受“挨了地铁的宰”，这是一个对价对冲的尺度关系。虽然之前某省“虚增地铁站”的做法叹为观止，但用理性看待地铁和房价，更要避开地铁的“通胀之坑”，也是万千购房者在房价面前的螺蛳壳里做道场。（黄欣伟）